王健林的豪赌终点：是一场规模庞大的“债转股”! 股东，是A股股民！
今年初的万达年会上，王健林说：“你们把商业地产改去得了，别再当地产商了，啊~”
本月，600多亿万达资产包被老王闪电甩卖。
万达模式，中国所有地产商的模式，都必须建立在不断扩张资产负债表之上，做大资产，加杠杆，再做资产再加杠杆，循环扩张。
王健林反过来了。
卖资产、去杠杆。
看看老王甩卖的资产：
13个文旅城（91%股权）+77个酒店；
总价637.5亿元；
文旅城总建筑面积近6000万平米、可售建面近5000万平米、可售货值7700亿元；
老王对外表达：三赢。
给出的最大理由是：要轻资产上市。
然而是说不过去的。
如果 1、他不差钱 2、资产值钱，完全可以万达集团搞个壳公司把地产放进去。
毕竟万达集团下面已经有了那么多子产业。
资产折价大甩卖，对万达来说只说明两个问题：
1、差钱。
2、资产不像想象中那么值钱。
这两天好好看了看万达模式，觉得这么去杠杆下去，万达不会更轻松，只会面临更凶险的处境。
重资产、高杠杆、多元化的模式，狂飙突进的过程中来了个急刹车，银行卡贷就是拿去了安全带。
首富急需一个安全气囊：A股。
一、海外投资是压垮王健林的第一棵稻草
高层在警示：不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花。利润寄回来。儿行千里母担忧。
负债率不是全部。
万达集团是个航母，旗下万达商业、文化、网络、金融四大产业。万达商业地产只是其中一块。
万达集团的总负债，是个谜。文化、网络、金融，以及海外投资，现阶段，都已经烧了很多钱。
单看万达商业，负债率跟国内上市房企差不多。恒大、融创，也都满血融资。
万达不一样：往海外砸了太多钱。
据澎湃新闻统计，万达在海外的投资总额已近2500亿元。
乖乖，一年往海外砸500个亿。今年初万达开年会时，王健林还表示：坚持国际化。
首要目标是拿下印度和巴黎的文旅项目。
也就半年时间，不但海外的不要了，连国内的13个文旅城都闪电甩卖。
形势陡变。网上传出万达集团6个境外项目被最高层点名严肃处理，银监会牵头卡脖子。
不能从境内融资，也不能卖给境内企业。
现在万达资产甩卖回流600多个亿，13个文旅项目和77个酒店不需要自己再砸钱，还直接甩掉了400多亿负债。按理说债少了，现金流大幅改善了，可以继续搞投资。
但老王没有留着，表示这些钱马上还贷。
恐怕那2000多亿海外投资，已遭逼债。兜兜转转，都是银行的钱。
但这些投资的东西，一不能实现现金回流，二不能增值变现。
很多资产一卖就亏，因为卖不出投资成本价，首富为了把钱投出去，不计成本。
对国内银行来说：远看是资产，近看是窟窿。
对首富来说：勒紧裤腰带，先过政治关。
二、现金流是第二棵稻草
万达的负债很高。比负债更可怕的是和负债不匹配的资产和现金流。
王健林创业半生，都在追求一个“稳定”的模式。终极目标，就是有稳定的、高枕无忧的现金流资产。
2000年万达转型搞商业，就是这个目的。因为老王觉得搞住宅，没项目开发就没钱了；商业搞起来坐地收租，万年大计。
后来的路子，证明王健林超强的执行力，万达广场铺了全国200多家。
但实际上是以卖养租。通过广场投资低价拿地，周边开发住宅回笼资金，养自持物业。
王健林把这种模式叫“现金流滚资产”。
最后发扬“清华北大不如胆子大”的精神，搞投资回报期更长的文旅、搞酒店。
老王应该是把这些自持项目当成万年大计来看的，虽然投资大、周期长、回报低，但放在自己手里，长期做地主。
每个万达广场配套的销售型物业：住宅、写字楼、公寓、商铺，快速周转，作为短期现金流来源。
这种模式的核心能力：1、低价拿地；2、大量融资；3、快速去化。
销售型物业的高溢价和去化率决定万达的现金流能力和利润。
这么多年过去，和万达巨量的投资、成本、负债相比，现金流还是太少了。
万达商业招股说明书
图中可见，万达商业经营进的钱、投资花的钱、以及融资进的钱。高度依赖融资支撑现金流。
近两年由于住宅市场的火爆，经营现金流会更好看一些，但是万达的巨量投资资产，需要持续投资烧钱。在海外砸的钱比国内还多，至少比万达商业地产这块的投资支出多。
万达的优势是两个：1、低价拿地能力；2、自持和销售的平衡。
如果不能通过做大资产增加融资，而现金流又跟不上债务还本付息的节奏，那就只有一个选择：继续变卖资产。
为了维持扩张速度，万达广场近几年采用了合作模式，也就是投资人出钱，万达建设和管理。相当于不从银行贷款，做成一款大众、机构可参与的投资产品。
王健林说：
“我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。
行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。其次更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了，
过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？ ”
现在的问题是，万达甩卖文旅城之后，手头可快速周转的销售物业大幅减少。现金流必然大受影响。
2016年万达商业租金收入近200亿，扣成本后的利润尚不知。假设未来这块能像老王说的到300亿+，利润也有保障。
然而上面还有个万达集团。海外每一分投资都对应着负债或者投资人。
这恐怕是最大的麻烦。
现在的环境，不能变现回流，就相当于失去流动性。会让万达集团的资产和负债失衡。
这就说到对万达集团长远发展非常致命的一点：
三、多元化是一棵看不清的稻草
万达的多元化，太牛了。
可能觉得自己有能力，也可能是缺乏安全感，一直寻找新大陆。
做文化，做电影，做百货，做旅游，做网络，做金融……
万达目前的多元化业务，可以分成：线上、线下、海外。
这些多元化尝试有几个共同点：
1、几乎都是依附于万达广场。
和王思聪的最大区别。国民老公是另开地盘干，还干得不错。
2、不管线上、线下还是海外，都是重投资类型。
需要持续投入，才能建立行业地位、护城河。简单说就是用钱砸死你。
但是，太长的回报期和不确定性，既影响现金流，也影响融资。
现在，去土地就是去杠杆，去杠杆就是没有能力继续投入，没有能力继续投资的时候，其中部分的不良资产属性会暴露出来。
人、钱、对的事情，三条要素，缺一不可。王式投资，目前除了万达广场外，还很难说其他业务是对的事情。因为还没得到自我造血的验证。
所以，王健林急了。
王健林对万达网络总裁曲德君说：
你谁都可以忽悠，你别忽悠我。他们说收入、利润目标是经过精确计算的。我说好，我考核你们的目标，在你们上报的基础上再给你砍一半作为考核目标。所以要确保把今年任务完成，只要今年任务完成，明年整体盈利就靠谱了。
万达网络已经换了3个CEO。
老王也是有点怕了。怕钱砸水漂，怕下属忽悠：哥，业绩给你砍一半，咱一定完成行不？
四、豪赌：上市是一棵救命稻草
有人会说：把烂稻草砍了，剩下的不就是优质资产了么？
可惜，问题没那么简单。每一分投资，都对应着债务。砍掉投入，债务怎么办？对应的资产都卖掉能否清偿债务？卖给谁？
继续投资，至少可以说：将来很值钱。
王健林的构想是：
“所有并购一个特点，并购完了以后，一到两年之内，资本化，资本化之后，并购的钱都会拿回来，不会一个劲负债。”
收购传奇影业之后，王健林说：
“我们现在买了传奇回来，我们两个月前搞私募，拿了158亿，比并购钱还要多，去掉税收以后，等于把这次并购的钱全部拿回来，我只是稀释我影视产业一点点股权，所以没有什么负债。”
但是这些轻松背后，也是沉甸甸的压力。
收购传奇影业的万达影视，在融资推荐书里向股东承诺：
“一年内没有完成上市，万达会以15%的回报率从投资者处回购”。
王健林在2016年曾打算将万达影视以372亿元的价格装入到万达院线（后更名为万达电影），但泡汤了。目前正重启第二轮。
更大体量的万达商业，在2016年9月从港股私有化退市时在《万达商业私有化投资基金推介说明书》里承诺：
如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年（单利）回购 （由万达集团提供回购保证）。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过 5.5%的收益。
若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%。
万达的各类资产，已经被打包成一个个债务化的投资产品。
这时，就接近一场豪赌了。
赌局的终点，是一场规模庞大的“债转股”。
股东，是A股股民。
清华北大，不如胆子大。
延伸阅读：
王健林卖卖卖背后，开发商要挂掉一批了
出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？“首富”王健林连日来卖、卖、卖。
业内认为，万达一系列动作其实掀开了房地产业冰山一角——众多房企偿债压力越来越大。Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房企面临前所未有的债务考验。多家机构预计房地产业即将迎来并购潮，一批中小型开发商将不得不退出。
先来看看万达情况。
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启“卖卖卖”模式。
新京报7月25日报道称，在出售万达文化旅游城、酒店物业后，南昌等地的万达广场的业主也发生了变更。南昌西湖万达广场投资有限公司投资人已由大连万达商业地产股份有限公司变为珠江人寿保险股份有限公司。此外，九江、盐城等地的万达广场也发生了业主变更。
另据腾讯财经披露，接近珠江人寿人士7月25日证实，珠江人寿目前已经“接”下了三家万达系资产，分别是大同、南昌和崇州三地共计三个万达广场项目。
此外，7月25日，澎湃新闻援引新加坡《海峡时报》披露信息显示，万达退出竞买马来西亚大马城项目。
新浪乐居披露，除了卖掉2家已经收租的万达广场，王健林还做里一个重大举措，对万达商业100%持有的部分万达广场有限公司进行大幅度减资。
从2017年5月9日到2017年6月29日，在两个月时间内，万达商业至少将20家万达广场有限公司的注册资本均减少，而且都是减至清一色的0.5亿元。
根据工商信息显示，这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大，其中有9家万达广场注册资本减幅超过90%。减幅最大的是唐山万达广场投资有限公司，其注册资本从24亿减少到0.5亿元。
对于“变卖万达广场”的消息，万达官方回应称，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。
根据万达披露信息：
2017年上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。
王健林曾表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
海通证券首席经济学家姜超分析，万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看，2019年到期120亿元，2020年到期380亿元，2021年到期370亿元。姜超认为，考虑到万达未来仍有较大资金支出压力，若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅，或融资成本提高，可能对公司的资金面带来不利影响。
7月19日，王健林首次对外交底万达商业负债情况称：
万达商业的贷款加债券约2000亿元，账面现金1000亿元，与融创、富力交易后，万达再收680亿元现金，账面现金达到1700亿元，现金流将大幅改善，万达将清偿大部分债务。
Wind资讯统计显示，目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，万达以超过800亿规模位居第一。
业内认为，万达调整战略反映房企现状——偿债压力越来越大。
目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，合计债券规模8283.8亿元，占地产企业债券总规模的比例达37.9%。万达位居第一，恒大和华夏幸福分列二三位。
Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。
今年，房地产企业偿债规模首次突破1000亿关口，达1007.30亿元。其中下半年地产企业债券到期规模521.49亿元。具体来看，荣盛发展、金融街、金茂三家地产企业下半年分别以30亿元、25亿元、20亿元位列债券到期规模的1—3位。
虽然受益于前期市场销售热潮，短期企业偿债压力仍可承受。不过，从2018年开始，其偿债规模将迎来四连涨。
数据显示，2018年，存量债券到期规模前15位的地产企业，合计债券到期规模640.5亿元，约占当年地产企业债券到期规模的30.9%。其中，华夏幸福当年债券到期规模108亿元，占据当年地产企业债券到期总规模的4.9%。
实际上，从明年开始，地产行业未来四年的偿债规模都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模就达1.698万亿元。
房企偿债规模攀升同时，筹资渠道依然未有好转。
数据显示，7月以来，房地产企业内地发债421.6亿元。今年以来，房企国内发债规模2216.71亿元，较去年同期的7478.61亿元，大幅下滑70.4%。
Wind资讯早前报道，为了筹措资金，房企发债利率已明显上行。数据显示，今年以来，地产企业发债利率超过6%（含6%）的债券数量占比超过35%，而去年同期占比不足25%。
其他渠道方面，今年以来，地产企业海外债票面利率6%（含6%）以上的债券数量为29只，创历年同期新高。
此外，信托方面，华创证券袁豪此前研报称，集合信托已成为当前地产公司融资工具中最为重要的渠道之一。过半地产公司表示当前的融资策略是：在价格随行就市的情况下，动用各类融资手段，尽早获得更长期、更大规模的资金。
不仅如此，按上市房企计算，大型房企与小型房企的现金储备开始出现分化。
民生宏观固收研报分析，截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，同比增长39%，比2016年底降低1个百分点。虽然货币资金的同比增速已经有所回落，但货币资金的绝对值仍处在历史最高位。大小房企货币资金情况出现分化，与2016年底相比，2017年一季度末大房企货币资金增加360亿元，而小房企减少10亿元。
而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业渐入整合阶段。
平安证券杨侃此前研报分析，2017年上半年百强房企销售面积累计同比增长41.7%，远超同期全国增速。TOP10的销售面积和销售额市占率分别较2016年提升3.3个百分点和7.9个百分点至15.8%和26.6%。考虑调控加码和融资渠道收紧，中小开収商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力，中小房企的被动退出及大中型房企的兼幵收购，均将带来行业集中度的进一步提升。
民生证券研报亦分析，在房地产企业融资收紧下，有限的资金流向信用资质更好的大房企。相比小房企，大房企融资渠道更加多元化，融资能力更强，因此能更好应对强监管下的流动性压力。而部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企的资金链压力将不断加大，具有潜在信用风险，或被大房企收购重组，房地产业行业将迎来新一轮洗牌。
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